[더밸류뉴스=서주호 기자]

미국 연방준비제도(이하 연준. Fed)가 기준금리 인하 시그널을 보내면서 한국에서도 금리인하 기대감이 높아지고 있다. 금리는 한국 경제의 모든 부문에 영향을 미치지만 특히 아파트 가격 급등을 초래할 가능성이 높아 대책을 서둘러야 한다는 지적이 제기되고 있다. 

서울 강북의 아파트단지. [사진=더밸류뉴스]

◆주택 인허가, 입주물량 부족.…금리 인하→집값↑

그간의 한국의 아파트 가격 추이를 살펴보면 아파트 가격이 급등하기에 앞서 공급이 부족해지고, 인플레이션으로 분양 단가가 상승하며, 금리가 하락하는 3대 시그널이 선행했음을 확인할 수 있다.  그런데 최근 경제 동향을 살펴보면 이들 3대 시그널이 겹치는 시점이 다가오고 있다는 지적이 나오고 있다. 

 

6월 서울의 주택 매매 가격이 전달 상승률의 두 배를 웃돌았을 뿐만 아니라 거의 3년만에 최대 상승률을 기록했다.

전국주택가격동향조사. [이미지=한국부동산원]한국부동산원이 조사한 전국주택가격동향조사에 따르면 지난해 대부분 마이너스를 기록했던 서울 아파트 가격의 매매가격 변동률은 올해들어 노도강(노원·도봉·강북) 지역을 제외하고 모두 상승하였다. 심지어 이들 지역도 최근 들어 가격 상승세로 돌아섰다. 이는 아파트 매수 수요 쏠림 현상이 발생하고 있다는 것을 보여준다. 문제는 이뿐만 아니다. 

15일 부동산 R114가 집계한 올 상반기 서울 아파트 입주 물량은 5850가구로 전년 같은 기간(1만5068가구)대비 61.2% 줄었다. 국토부는 보도자료를 통해 “올해 1∼5월 누계 서울 아파트 준공 실적은 1만1천900가구로 전년 동기(5천600가구) 대비 2배 이상 증가했다"며 공급부족 현상이 아님을 강조하고 있다. 

하지만 국토부의 보도설명자료에는 인허가에 대한 내용은 빠져있다. 정부가 목표치로 삼은 '임기 내 주택공급 270만가구'도 인허가 기준이다. 이 계획에 따라 국토부는 올해 공급 계획 물량을 54만가구(수도권 30만가구)로 잡고 있다. 일반적으로 주택은 인허가 이후 3∼5년, 착공 이후 2∼3년 후에 준공돼 입주가 이뤄진다. 착공·준공과 달리 인허가는 계속해서 부진한 상태다. 올해 1∼5월 인허가 물량은 12만5천974가구로 작년 같은 기간보다 24.1% 줄었다. 연간 목표 물량을 달성하려면 연말까지 40만가구 이상 인허가가 이뤄져야 한다. 

지난해 주택 인허가는 42만9천가구로 연간 목표치(54만가구)에 20%가량 못 미쳤다. 이처럼 부족한 입주물량으로 발생하는 공급 부족과 인허가 물량의 부족으로 인한 불안감은 '지금 집을 사야 한다'는 실수요자들의 심리를 자극하고 있다. 여기에 금리 인하까지 더해진다면 가격은 천정부지로 뛸 가능성이 높다. 이창용 한국은행 총재는 지난 11일 “이제는 차선을 바꾸고 적절한 시기에 방향 전환을 준비하는 상황이 조성됐다”며 기준금리 인하를 시사했다. 최근 시중은행 주택담보대출 금리가 연 3%대로 내리면서 6월에만 대출 잔액이 6조 3000억원 늘었다.

◆자영업자 대출 연체율 심각...금리 인하 기대감에도 폐업 줄이어

한국은행은 2024년 6월 금융안정보고서를 통해 "자영업자 대출은 낮은 증가세를 이어가고 있지만 그간의 금융긴축 지속 및 경기둔화 등으로 인해 연체율이 계속 상승하고 있다"고 밝혔다. 

가계대출 및 자영업자대출 연체율. [이미지=한국은행]또 과거 금리상승기와 비교하더라도 최근의 자영업자대출 연체율의 상승세는 가파른 편이다. 글로벌 금융의기 이후 2번의 금리 상승기인 2010년 3,4분기와 2021년 3,4분기보다 국내은행 개인사업자대출 연체율의 상승세가 더 가파른 것으로 나타났다.

대출금리 및 연체율 추이. [이미지=한국은행]

이는 자영업자들이 더 이상 고금리 기조를 버텨낼 여력이 없다는 것을 의미한다. 실제로 7일 서울시에 따르면 올해 1분기(1~3월) 폐업한 외식 점포 수는 5922개로, 1년 전(5754곳)에 비해 3%, 2년 전(3911개)에 비해 51.4% 급증했다. 전체 점포 수 대비 폐업 점포 수를 뜻하는 폐업률도 1분기 기준으로 2022년 2.7%에서 작년 3.9%, 올해 4%로 늘고 있는 추세다. 올해 1분기 폐업률은 코로나 사태로 식당들이 영업시간 제한을 받아 어려움을 겪었던 2020년 1분기(4.4%)에 거의 근접한 수치다. 

금리 인하는 대출 금리를 낮추어 이자 부담을 줄여줌으로써 연체율을 낮출 수 있는 잠재력이 있다. 금리 인하로 인해 이자 비용이 줄어들어 자영업자의 경영 부담이 완화될 수 있고, 이는 연체율 하락으로 이어질 수 있다.

◆LH,  '3기 신도시 1만호' 연내 착공 예정대로 진행해야

최근 트럼프 공화당 후보가 11월 대선 전 금리 인하에 대한 부정적 견해를 밝히며 연준을 압박했다. 하지만 장기적 입장에서 금리 인하에 대한 부정적 견해는 아니라는 점과 더불어 세계 증시는 연준이 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리인하를 단행할 것으로 예상하는 시각이 압도적이다.

부동산 시장의 경우 공급량을 늘리는 것이 가격 상승 압박을 막는 최선의 선택이다. LH한국토지주택공사는 연초에 세운 계획을 조정해 공사·용역 발주 규모를 18.2조원으로 확정하고, 하반기 총 15.3조원을 발주한다고 17일 밝혔다. 

24년 하반기 3기 신도시 추진일정. [이미지=LH]

이를 바탕으로 연내 3기 신도시 1만 호를 포함한 공공주택 5만호 착공해 주택안정 보급을 통해 부동산 경기 안정화에 나서겠다는 입장이다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 18일 정부서울청사에서 열린 7차 부동산 관계장관회의에서  “서울·수도권을 중심으로 집값 상승세가 점차 확산하고 있다”며 “현 상황을 엄중하게 인식하고 모니터링을 한층 강화하고 있다”고 말했다. 정부는 다음달 중에 추가 주택공급 확대 방안을 발표할 예정이다. 아파트 가격 급등으로 서민들의 고통이 커지기 전에 정부가 부동산 공급을 순발력있게 늘려야 한다는 지적이다. 

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