[더밸류뉴스=박지수 기자]

HDC현대산업개발(대표이사 최익훈 김회언 조태제)이 한국 부동산 시장의 패러다임 변화를 예고하고 있다. 

기존의 단기 매각차익 중심의 비즈니스 모델에서 벗어나, 전문 부동산 디벨로퍼로의 전환을 통해 지속 가능한 성장을 모색하는 중이다. 이는 저성장과 고령화가 빠르게 진행되는 한국 사회에서 부동산 개발 사업자들이 직면한 새로운 과제이기도 하다. 

HDC현대산업개발은 이러한 변화의 흐름을 선도하면서 대형 프로젝트 추진과 안정적인 재무구조 개선을 통해 미래 성장 동력을 확보해 나가고 있다. 특히 '광운대 역세권 프로젝트'를 비롯한 대규모 복합개발 사업은 회사의 미래 가치를 한층 높여줄 것으로 기대된다. 

◆미착공 도급 PF 3495억, 자기자본 대비 7%...’불확실성 우려 없애’

HDC현대산업개발은 시장 우려가 가장 심한 PF우발부채의 불확실성을 줄여 나가고 있다. 지난해 말 기준 회사의 PF우발채무 규모는 약 2조5000억원으로, 자기자본 대비 84% 수준이지만 주요 위험으로 간주되는 미착공 도급사업 보증금액은 3495억원으로 자기자본 대비 7%에 불과한 수준을 유지하고 있다. 

HDC현대산업개발의 순차입금 및 부채비율 추이. [이미지=유안타증권]

보유중인 현금성자산에 비해서도 양호하게 관리가 이뤄지고 있다. HDC현대산업개발의 같은 기간 현금 및 현금성자산은 5582억원으로, 62.61% 수준에 그치고 있어 단기적 대응도 가능할 것으로 보인다. 또 운용 예금 확대 및 차입금 규모 관리를 통해 올해 말 기준 순차입금을 5000억원 수준으로 전년대비 절반까지 낮출 계획이다.

해당 차입금이 발생한 사업장들의 위치도 본 PF(착공) 전환에 문제가 없을 것으로 보인다. 삼성 SDI·디스플레이 천안캠퍼스, 천안 일반산업단지 등과 인접해 있는 만큼 배후수요가 확보돼 있고, 보유중인 매출채권과 매입채무의 차이가 크긴 하지만 차질 없이 회수가 이뤄지고 있다.

업계 한 관계자는 “지난해 중소형 건설사부터 우량기업까지 발목을 잡는 PF 우발채무에서 HDC현대산업개발은 예외라고 말할 수준으로 지나왔다”며 “진행 사업에 큰 차질이 생기지 않는 한 올해 목표치를 꾸준히 채워 나갈 수 있을 것”이라고 전했다.

◆광운대 역세권 프로젝트(H1)로 전문 디벨로퍼 도약

HDC현대산업개발은 부동산 건설·분양업자에서 전문 디벨로퍼(부동산 개발사업자)의 변화를 앞두고 있다. 대형 수주와 분양 실적으로 좌우되는 전통적 건설사의 비즈니스모델에서 다양한 개발 사업을 추가해 다변화에 나선다는 방침이다.

회사는 지난해 9월 서울시, 코레인, 노원구와 수년에 걸친 협상 끝에 ‘서울시 제14차 도시 건축공동위원회’에서 ‘지구단위계획구역 및 계획 결정(안)’이 가결돼 ‘광운대 역세권 프로젝트(H1)을 올해 하반기 착공, 오는 2029년 완공으로 확정지었다.

광운대 역세권 개발사업 개요. [이미지=HDC현대산업개발]

해당 프로젝트는 서울시 노원구 월계동 광운대역 일대 약 15만㎡의 철도 시설 용지에 최고 49층 아파트 및 오피스텔, 호텔 등 복합시설을 조성하며, 총사업비 4조5000억원 규모로 예정됐다. 

이를 통해 회사는 약 1조5000억원 규모의 운영 자산을 확보하게 됐다. 기존 아파트와 같이 분양물량이 아닌 꾸준한 수익창출과 시세차익 상승을 기대할 수 있는 만큼, 레버리지 효과와 개발차익 중심으로 대두되는 현 부동산 시장의 한계를 뛰어넘을 것으로 보인다. 

매출 인식도 올해 하반기에는 재무제표에 반영될 예정이다. 9월부터는 자체주택 매출액으로 잡히고, 2025년 오는 자체사업 매출액은 전년대비 96% 늘어난 1조원이 예상된다. 이 외에도 용산병원부지 개발 사업(약 8300억원 규모)은 2024년말 착공, 공릉 역세권 개발사업(약 3800억원 규모)도 2025년 상반기 착공, 청라 의료복합타운 등 총 4조6000억원 규모의 프로젝트가 순차적으로 진행되면서 외형 성장을 예고하고 있다.

강민창 KB증권 연구원은 “한국에서도 부동산 개발 패러다임이 변화해야만 하는 시기가 도래했고, 레버이지 효과를 바탕으로 단기 매각차익에 집중하는 현재 한국 부동산 개발 모델이 취약하는 점을 최근 15년 동안 두번이나 확인했다”고 전했다.

이어 “저성장 고령화가 빠르게 고착되어가는 만큼 일본과 마찬가지로 지속 가능한 도시개발 모델을 만들 수가 있느냐가 한국 부동산 플레이어들의 새로운 과제가 될 것이다”고 덧붙였다.

◆PER 5.56배, PBR 0.31…’저평가 건설주’에 관심↑

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 HDC현대산업개발의 PER(주가수익비율)은 0.56, PBR(주가순자산배수)은 0.31로 집계됐다. 

PER은 기업의 시가총액을 순이익으로 나눈 값이고, PBR은 기업의 시가총액을 자본총계로 나눈 값으로 낮을수록 저평가됐다는 의미이다.

최근 1년 HDC현대산업개발 주가 추이. [이미지=네이버증권]

회사는 정부가 저PBR 상장사의 기업가치 제고를 위해 도입한 ‘기업 밸류업 프로그램’으로 지난 1월 1만5000원선에서 지난 2월 29일 2만705원을 기록하며 52주 최고가를 갈아치웠다. 

현재는 저PBR주 옥석고르기가 시작되면서 차익실현 매물이 풀려 지난 2일 기준 1만7600원대로 소폭 하락했다. 다만 PER 5.56배로 저평가 해소는 아직인 상황이고, 회사의 PF 우발채무에 대한 안정성과 자체사업으로 인한 기대현금흐름을 고려할 때 상승 여지는 남아 있는 것으로 보인다.

이에 증권가들도 일제히 HDC현대산업개발의 매수의견과 목표주가 상향 의견을 내놓고 있다. 올해 증권가들이 HDC현대산업개발에 대해 발표한 애널리스트 리포트는 총 30개로, 그중 24개가 매수 의견, 11개가 목표주가 상향 및 신규제시 의견을 밝혔다.

parkjisu09@thevaluenews.co.kr

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